中日最新局势两江四岸“暂停令”下,万科黄花园项目“塞翁失马”?-龙门阵财经

发布时间:2017年11月28日 阅读:89 次

两江四岸“暂停令”下,万科黄花园项目“塞翁失马”?-龙门阵财经
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(重庆两江四岸 来源:网络)
又一个万科重仓渝中的样本万科·翡翠都会即将出炉。但样本出炉的时间很特别:正好赶上重庆两江四岸的“暂停开发”令。
两江四岸的“暂停开发”令之前,它的最大话题流量,是关于新加坡首富和万科的一笔交易、这个原新加坡丰隆集团黄花园项目丰隆·城市中心(“新加坡城”),背后有关财富投资的故事,本来就令人瞩目。
现在它的话题歪了个楼,市场已经聚焦到:这个项目会不会凉凉?“暂停令”2个月来,包括它在内的两江四岸项目,不断的被业界观望和揣摩。
如今,这个更名为万科·翡翠都会的项目,给市场的最大悬念是:两江四岸之下,它会有什么变数?

变数:塞翁失马?
万科·翡翠都会,以及它依托的这块土地的故事,更像是“塞翁失马”的故事。
第一重“塞翁失马”,是有关地块的强强联手。
资料显示陆海场站,万科·翡翠都会(原新加坡城项目)占地面积2.35万㎡,总建筑面积约17万㎡,主体建筑为3栋高档住宅,集一线滨江精品住宅、高品质主题商业于一体。
2012年1月11日,丰隆旗下捷创公司5.4亿拿下新加坡城地块,溢价率41.96%,楼面地价4968元/㎡。
2017年11月3日,丰隆将捷创公司70%股权出让给万科,双方由此合作开发,万科操盘。
2018年6月,新加坡城案名改为“万科·翡翠都会”,属于万科的高端系“翡翠系”,而万科在渝的第一个翡翠系项目“翡翠天麓”,已经获得了市场认可。
万科谈下黄花园+鹅岭峰项目,耗时远远比瑞安重庆天地短,后者谈了1年多,黄花园项目不到5个月时间。
为了这次合作,丰隆集团掌门人郭令灿的公子郭益智曾赴渝和万科见面。随后,郭氏家族和万科保持了紧密沟通,直到合作敲定。
丰隆集团出让70%股权,万科却让这块土地更大的价值凸显。丰隆集团的这次“塞翁失马”,颇为明智。
第二重“塞翁失马”,是有关两江四岸的在建工程“暂停令”。
6月1日,重庆四部委联合发文的《关于暂缓主城区“两江四岸”地区开发建设活动的通知》,《通知》称戴国芳,高起点规划,高标准建设,高水平管理两江四岸,避免低水平建设和重复改造,要将两江四岸打造为“国际一流景观带”,充分展现重庆“山清水秀美丽之地”的城市风貌。
文件中定义的“两江四岸”是:
长江上起九龙坡西彭镇,下至江北区五宝镇;嘉陵江上起北碚城区,下至渝中区朝天门。河道中心线长约180公里,两侧岸线长约394公里。
翡翠都会正好是两江四岸范围以内,它属于渝中区10.3公里江岸线里,已供应但未核发方案审查意见的26个项目之一。
渝中区数个项目的调整幅度都比较大,有的限高逆转女王,有的退后。
黄花园项目这里面的“失马”欢乐逛,是项目会暂停推出,它的原本出街时间是2018年6月底。
但塞翁失马,在万科用上高端翡翠系的前提下,两江四岸“暂停开发”令,相关部门将加强滨水地区建筑高度管控,未来的两江四岸核心地带,甚至原则上不再新建高层住宅。
看长远,黄花园项目赶上了两江四岸稀缺性的那班车。

契合两江四岸三大优势?
仔细分析万科&丰隆黄花园项目,在两江四岸的大背景下,它有着三大优势,运气成分倒不是主要的,运气也是实力的一种,背后是对土地价值的精准把握,两江四岸的“暂停开发”令,其实也是对土地价值的珍惜。
它在两江四岸“暂停令”下的三大价值,我们总结为:颜值、稀缺性、滨水空间可达性。
1、景观界面优势。
《规划》里说凶兽前锋,渝中、南岸等区岸线开发建设较早雅尔普,中日最新局势老旧建筑较多,滨江建筑风格、材质、色调等不协调,立面观感较差,大量建筑存在阳台衣物晾晒、空调外机及外露管线现象,商业店招和外墙广告不规范、不美观,滨水天际线和景观界面有待提升。
翡翠都会属于“在建未销售且具备条件”的项目红梅赞歌词,作为新建筑,担负起了对景观界面提升的作用,接下来,它的对屋顶形式、立面色彩及材质等,必然会进行优化调整。

这意味着,未来的翡翠都会,颜值会更高,比起此前的不少滨江“高端鸽子楼”,它对城市滨江展示面的价值和颜值提升上更纯粹。
对入手的购房者来讲麦烝玮,这相当于赠送了一次升级,这会直接反应到它未来的二手房价格的刚性上去。
2、滨江空间可达性的优势。
《规划》里称,加强滨江路外侧公共空间与滨江路内侧公园广场、商业街区、旅游景点、主要居住区和重要的交通节点之间的交通联系,提升滨江空间的可达性。

翡翠都会旁边的滨江空间可达性上,已经是成熟样本,它旁边无论是公交车站,轻轨站,嘉滨路,交通配套和滨江空间可达性这一关,轻松跨过。
3、稀缺性的优势。
《规划》里称,全面开展“两江四岸”特别管控区和重点管控区范围内剩余地块的城市设计编制工作;其中未编制详细城市设计的建设用地不得出让。
优化土地招拍挂程序,对沿江、临崖头排地块相应的堤岸、崖坎景观与绿化加大管理力度。

未来的两江四岸,新批住宅用地并不容易,且核心地带,原则上不会新建高层住宅,这会造成江景房的进一步稀缺,再加上渝中区里的江景房大筒木羽村,算是卖一套少一套。
目前暂未有它家的户型图和装修标准出台印堂发红,在地段、资源、品牌、政策都利好的情况下,更需要进一步分析它的产品基本面。

万科如何升级滨江宝地?
两江四岸“暂停令”是外部因素,而在内部,万科有对这块滨江宝地的升级打造逻辑:
第一是拿出产品。
万科把自己的TOP级产品翡翠系也放到了黄花园项目里,其建造标准达到内部的S级,是万科体系里比较高的等级,算是对丰隆集团对重庆态度的继承。
此前,新加坡城打出的口号是:致敬重庆,而合作方万科的格局更大,它要给予“一座城市理想人居”的丈量城市新高度。
龙门阵财经理解,万科·翡翠都会要做的是:长江经济带上的滨水大作,如果非要对标,长江尾的汤臣一品、世茂滨江,在中国人心里的地位相差仿佛。
也有不同,万科·翡翠都会属于2018年,从规划布局、外立面、户型、装修(备注:后两者需要官方进一步揭秘,细节暂不清晰)等,或更贴近时代,更能读懂未来。
相当于双方的合作,算是彼此加分,有两江四岸的一线资源地块,有万科的TOP级产品,剩下的就等市场检验。
第二是尊重宝地资源。
黄花园项目的区位很好,母城渝中区,旁边是一线嘉陵江,这都是重庆人的乡愁胆小狗英雄。
它的“山、水、人、城”资源占有很好,对面,是江北嘴CBD城市景观,根据预估,天气好的时候,黄花园项目的高楼还可以越过渝中区看见南山的大金鹰,这种江山资源,异常吸引人,还不用说旁边的巴蜀中学、人和街小学、人民小学等丰富的学校资源创世者之眼。
万科要做的,是把这些资源优势,打磨得更加的璀璨。
那么翡翠都会的产品,给市场留下了什么悬念?等待时间揭开谜底。
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黄花园地块前世今生
1、2010年4月,重庆市委常委、统战部长翁杰明陪同CityE-solution城市发展有限公司总裁郭益智(丰隆集团郭氏第三代),前往永川区、北碚区、大渡口区、渝中区等地进行了实地考察;(来源:《中新网》 2010年4月13日)
2、2012年1月11日,丰隆旗下捷创公司5.4亿拿下新加坡城地块,溢价率41.96%,楼面地价4968元/㎡。
3、2016年9月23日,重庆市长黄奇帆会见了丰隆集团主席郭令灿一行,双方就加强合作交换了意见。
郭令灿称,重庆是一座充满活力的城市,发展潜力巨大。丰隆集团看好重庆市场,愿携手重庆,庞凤仪不断拓展合作领域。(来源:《重庆日报》2016年9月24日)
4、2016年11月刘字组词,新加坡城举行了奠基仪式。彼时传出消息千百度简谱,总投资超过10亿元,建设时间预计为3年,将变成重庆市民体验新加坡风格住宅、品尝新加坡特色美食的综合体项目欲海潮2。
5、2017年5月2日,新加坡城项目通过报建(来源:重庆市规划局官方网站公开资料)渐冻人王甲。
6、2017年11月3日,丰隆将捷创公司70%股权出让给万科,双方由此合作开发,万科操盘。

(万科翡翠都会外墙)

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